Köhnə binalar, süni qiymətlər: “Xruşşovka”lar həqiqətən ucuzdurmu?
Mənzil bazarında illərdir dəyişməyən bir illüziya var: büdcəsi məhdud olan hər kəs ilk növbədə köhnə beşmərtəbəli binalara — "xruşşovka"lara üz tutur və elə zənn edir ki, əlverişli şərtlərlə ev əldə etdi. Lakin mənzərə görünəndən tamamilə fərqlidir.
Əmlak məsələləri üzrə ekspert Firdovsi Xəlilov News365.az-a açıqlamasında bu təəssüratın kökündən yanlış olduğunu bildirərək, bazarın pərdəarxası məqamlarını açıqlayıb.
İstismar müddəti bitmiş kvadratlar
Dünya praktikasında binanın yaşı artdıqca və fiziki aşınması çoxaldıqca onun dəyəri düşməlidir. "Xruşşovka"lar isə vaxtilə daimi yaşayış üçün deyil, cəmi 25-40 illik müvəqqəti istifadə məqsədilə inşa olunub.
Fiziki vəziyyəti: Ölkəmizdəki bu tip mənzillərin böyük əksəriyyəti istismar müddətini hətta iki dəfədən çox ötürüb.
Məişət narahatlığı: Alçaq tavanlar, səs və istilik izolyasiyasının olmaması bu mənzilləri müasir standartlardan tamamilə uzaqlaşdırır.
Həqiqi dəyər: Kvadratmetr qiyməti və fiziki durumu nəzərə alındıqda, bu evlər faktiki olaraq həddindən artıq bahadır.
İllüziya haradan yaranır?
Alıcılarda bu evlərin “ucuz” olması təəssüratını yaradan əsas amil mənzillərin ümumi sahəsinin kiçikliyidir.
Misal üçün, şəhərin mərkəzinə yaxın ərazidə 32-35 kvadratmetrlik ikiotaqlı bir "xruşşovka"nın kvadratmetri 3000 manata təklif olunur. Yekun məbləğ 100 min manat civarında formalaşdığı üçün alıcı psixoloji olaraq "100 min manata ikiotaqlı ev aldım" deyə sevinir. Əslində isə bu, ucuz mənzil deyil, sadəcə kiçik kvadratmetrin gətirdiyi illüziyadır.
Tələbatı artıran iki əsas səbəb
Bəs istismar müddəti bitmiş binalar nə üçün bu qədər diqqət mərkəzindədir? Ekspert bunu iki amillə əsaslandırır:
Yeni tikililərin əlçatmazlığı və daxili ipoteka şərtləri: Yeni binalarda qiymətlərin kəskin artması və bankların daxili ipoteka faizlərini 10%-dən 15%-ə qaldırması azbüdcəli ailələrin seçim imkanlarını daraldıb. Nəticədə vətəndaş çarəsiz qalıb keyfiyyətsiz, amma ümumi qiyməti büdcəsinə uyğun gələn köhnə mənzillərə yönəlir.
İnvestorların "söküntü" qazancı: Əvvəllər tətbiq olunan "bünövrədən alıb, tikinti bitəndə 30-40% baha satmaq" modeli artıq işləmir. Buna görə də investorlar üzünü söküntü ehtimalı yüksək olan "xruşşovka"lara çeviriblər.
İkili gəlir: Mənzil dərhal icarəyə verilərək cari gəlir gətirir.
Kompensasiya gözləntisi: Tikinti şirkəti ərazini sökəndə mülkiyyətçi kiçik kvadratla razılaşmır, yeni binada geniş mənzil tələb edir.
Kirayə dəstəyi: Tikinti dövründə şirkət sahibinə hər ay 700-800 manat kirayə haqqı ödəyir.
Məhz bu kirayə və böyük kompensasiya gözləntisi lifti belə olmayan, istismar müddətini başa vurmuş binaları həm azbüdcəli alıcılar, həm də gəlir güdən investorlar üçün süni şəkildə bahalaşdıraraq cəlbedici alətə çevirib.
News365.az
